-1-3_vectorized.png){kind=icon}
-6_vectorized.png){kind=icon}
Оцінка будівель, квартир
- Перегляди: 2619
Оцінка об'єктів у нематеріальній формі
Оцінка прав на об'єкти інтелектуальної власності
Оцінка цілісних майнових комплексів
Оцінка колісних транспортних засобів
Для чого проводити оцінку квартир?
Проведення оцінки будівель та квартир необхідне у наступних випадках:
- укладання угоди з купівлі-продажу, дарування тощо;
- перереєстрація права власності після смерті власника;
- розділ майна при розлученні або інших судових суперечках;
- передача квартири під заставу (кредитування).
Як визначається вартість квартир?
При проведенні оцінки вартості нерухомості у більшості випадків використовується так званий порівняльний підхід. Суть цього методу полягає у тому, що вихідними даними для розрахунку ринкової вартості нерухомого майна є ціни пропозицій з продажу подібних об’єктів. Тут варто пояснити, чому оцінювач спирається саме на ціни пропозицій, а не на дані фактично укладених угод. Справа в тому, що по-перше - таких даних нема у відкритому доступі, а по друге – нажаль у сучасних умовах фактична ціна може і не відповідати ринковим реаліям, тобто бути заниженою у випадку продажу майна, або завищеною, якщо нерухомість передавалася в іпотеку.
Які об’єкти нерухомості слід вважати подібними до того, який оцінюється? Подібними об’єктами вважається нерухомість, яка має такі ж самі основні характеристики, як і об’єкт оцінки. До таких основних характеристик квартир при визначенні їхньої вартості відносять (сортування за зменшенням рівня впливу):
- місце розташування – об’єкти порівняння потрібно обирати у тому ж мікрорайоні (або у сусідніх зі схожим рівнем інфраструктури), де розташована квартира, що оцінюється. Головним критерієм місця розташування у невеликих містах може бути віддаленість до центру міста, наявність місць для рекреації і, навпаки, відсутність промислових зон, тощо;
- тип будинку – можна умовно розділити багатоквартирні будинки на такі типи: дореволюційні, “хрущівки”, “сталінки”, спеціальні проекти другої половини ХХ сторіччя (так звані “совміни”), типові панельні будинки (КТ, АППС тощо), будинки сучасного періоду побудови (орієнтовно, починаючи з 2000 року);
- новобудови (не старші за три-чотири роки);
- загальна площа – об’єкт оцінки та аналог повинні бути схожими один до одного за цим критерієм. В практиці допускають відхилення цього показника у межах 15%. Якщо різниця у загальних площах є більшою – вочевидь у якості аналогу обрано квартиру у будинку іншого проекту, що у більшості оціночних ситуацій є неприйнятним; кількість кімнат – цей критерій має сенс більшою мірою при визначенні вартості квартир у типових будинках періоду побудови другої половини ХХ сторіччя.
У сучасних квартирах на перше місце виходить загальна площа житла, оскільки, наприклад, квартира площею 80 кв.м. може мати як дві, так і три кімнати. А в деяких новобудовах квартири загальною площею понад 200 кв.м., які проходять по документах як однокімнатні. Поверховість квартири на перших поверхах зазвичай є менш привабливими для потенційних покупців та вартують дешевше за аналогічні помешкання на серединних поверхах. Виключенням можуть бути будинки біля значних транспортних та людських потоків, де квартири на перших поверхах можуть розглядатися інвесторами як потенційні нежитлові приміщення – перукарні, відділення банків, крамниці тощо. Також квартири, які розташовані на останніх поверхах, зазвичай продаються дешевше за квартири на серединних поверхах. Це пов’язано з двома факторами: по-перше такі квартири більшою мірою потерпають від впливу зовнішніх факторів (дах), по-друге – останній поверх та горище - важче-досяжні поверхи людям похилого віку, інвалідам тощо, а також це улюблене місце для зібрань молоді та асоціальних елементів (шум, сміття, небезпека).
Тому при проведенні оцінки квартир оцінювач обов’язково враховує фактор поверховості: перший, серединний, останній; стан внутрішнього оздоблення житла, комплектація його меблями та побутовою технікою. Тут слід зазначити, що під поняттям «оцінка квартири» мається на увазі визначення вартості нерухомості із урахуванням лише невід’ємних поліпшень. Тому, якщо оцінка майна проводиться, наприклад, для його розподілу при розлученні подружжя, перед оцінювачем ставлять дві окремі задачі: визначити вартість нерухомості та визначити вартість рухомого майна. Таким чином, при проведенні експертної оцінки оцінювач нерухомості шукає пропозиції з продажу аналогічного майна з обов’язковим врахуванням наведених вище факторів. Однак на практиці доволі рідко вдається знайти інформацію щодо продажу достатньої кількості об’єктів порівняння, які б були ідентичні об’єкту оцінки за всіма цими критеріями. Тому ціни пропозицій об’єктів порівняння можуть коригуватись по тим показникам, де виникла відмінність.
Які документи необхідні для оцінки квартири?
Для проведення експертної оцінки квартири необхідні наступні документи:
- Правовстановлюючі документи, тобто документи, на підставі яких квартира належить господарю. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, міни, свідоцтво про право власності, рішення суду тощо.
- Технічний паспорт БТІ.
- Паспорт власника (співвласника) квартири. У випадку смерті власника необхідно надати свідоцтво про смерть, документ, який пов’язує померлого та спадкоємця (свідоцтво про народження, свідоцтво про шлюб, рішення суду тощо), паспорт спадкоємця.